Almanya’da kiralık ev arzı azalırken kiralar yüzde 4 arttı

Ahmet Taş | Yerel Gündem

BERLİN / ALMANYA — Almanya’da yeni kiracılara sunulan konutların ilan kiraları 2026’nın ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4 artarken, büyük kentlerde kiralık ev arzı gerilemeye devam etti.

Alman Ekonomi Enstitüsünün (IW) milyonlarca emlak ilanını inceleyerek hazırladığı konut endeksi, kiralık konut piyasasındaki sıkışmanın özellikle metropollerde sürdüğünü gösterdi. Almanya genelindeki kiralık ev ilanlarının sayısı, 2022’nin başına göre yaklaşık yüzde 12 daha düşük seviyede kaldı.

Araştırmada ölçülen rakamlar, mevcut bütün kira sözleşmelerini değil, piyasada yeni kiracılar için yayımlanan ilanlardaki sözleşme kiralarını ifade ediyor. Bu nedenle uzun süredir aynı evde oturan kiracıların ödediği kira ile yeni taşınacak kişilerden istenen tutarlar arasında önemli farklar bulunabiliyor.

Yeni kiralamalarda fiyatlar yüzde 4 yükseldi

IW Konut Endeksi’ne göre Almanya genelindeki ilan kiraları, 2026’nın ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 4 yükseldi. Bir önceki çeyreğe göre artış ise yüzde 1,3 olarak hesaplandı.

Aynı dönemde satılık apartman daireleri ile bir ve iki ailelik evlerin fiyatları yıllık bazda yalnızca yüzde 0,8 arttı. Bu veriler, fiyat baskısının kiralık konut piyasasında satın alma piyasasına göre çok daha güçlü olduğunu ortaya koydu.

IW’nin açıklamasında ilan kiralarındaki yüzde 4’lük artışın, aynı dönemde yüzde 2,6 olarak belirtilen enflasyonun da üzerinde gerçekleştiğine dikkat çekildi. Böylece yeni ev arayan hanelerin barınma maliyeti, genel fiyat seviyesinden daha hızlı artmış oldu.

Kira yükselişinin en önemli nedenleri arasında talebin yüksek kalması, yeni konut üretiminin ihtiyacı karşılayamaması ve mevcut kiracıların daha uygun sözleşmelerini kaybetmemek için taşınmaktan kaçınması gösteriliyor.

En yüksek kira artışı Köln’de kaydedildi

Almanya’nın en büyük yedi kenti Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Frankfurt, Stuttgart ve Düsseldorf’ta ilan kiraları yıllık ortalamada yüzde 2,9 arttı.

Bununla birlikte kentler arasında büyük farklılıklar oluştu. Köln’de yeni kiralama fiyatları bir yıl içinde yüzde 7,9 yükselerek incelenen büyük kentler arasındaki en yüksek artışı gösterdi.

Köln’ü yüzde 5,5 ile Hamburg, yüzde 5,4 ile Leipzig ve yüzde 5 ile Essen izledi. Dortmund’da artış yüzde 4,7, Düsseldorf’ta yüzde 3,8, Münih’te yüzde 3,7 ve Frankfurt’ta yüzde 2,9 olarak hesaplandı.

Berlin’de yıllık artış yüzde 1, Stuttgart’ta ise yüzde 0,9 ile diğer büyük kentlerin altında kaldı. Ancak Berlin’de ilan kiraları bir önceki çeyreğe göre yüzde 1,7 yükseldi. IW, bu gelişmenin başkentteki fiyat baskısının sona ermediğine işaret ettiğini belirtti.

En büyük yedi metropolün dışında kalan büyük şehirlerde ise ortalama kira artışı yüzde 4,9’a ulaştı. Bu oran, 2026’nın ikinci çeyreğinde en sert yükselişin yalnızca en tanınmış metropollerde değil, daha küçük büyük şehirlerde de yaşandığını gösterdi.

Hamburg’da kiralık konut ilanları yüzde 57 azaldı

Kiralardaki artışın yanında piyasaya çıkan ev sayısındaki düşüş de konut arayanların işini zorlaştırıyor.

Almanya genelinde yayımlanan kiralık konut ilanlarının sayısı, 2022’nin ilk çeyreğine göre yaklaşık yüzde 12 azaldı. Büyük kentlerde ise düşüş çok daha sert gerçekleşti.

Hamburg’daki görünür kiralık konut arzı yaklaşık dört yılda yüzde 57 azalarak yarıdan fazla geriledi. Frankfurt’ta düşüş yüzde 43, Leipzig’de yüzde 40 ve Düsseldorf’ta yüzde 34 olarak hesaplandı. Essen, Münih ve Dortmund’da da ilan sayılarının 2022 seviyesinin belirgin biçimde altında kaldığı bildirildi.

Kısa dönemde de sıkışma devam etti. Araştırmaya göre Hamburg’daki kiralık ilan sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık yüzde 28 azaldı. Frankfurt’ta ise ilan arzı yalnızca bir önceki çeyrekte yaklaşık yüzde 9 geriledi.

Bu rakamlar, bir ev ilanı yayımlandığında çok sayıda kişinin aynı konuta başvurmasına ve ev sahiplerinin kiracılar arasında daha geniş bir seçim yapabilmesine yol açıyor.

Berlin’deki ilan artışı neden yanıltıcı olabilir?

Berlin, 2022’nin başına göre kiralık konut ilanlarının arttığı tek büyük kent olarak öne çıktı. Araştırmada başkentteki görünür ilan arzının söz konusu dönemde yaklaşık yüzde 43 yükseldiği belirtildi.

Ancak IW, bu artışın Berlin’de konut sorununun çözüldüğü şeklinde yorumlanmaması gerektiğini vurguladı. Enstitüye göre karşılaştırmanın başladığı 2022 yılındaki ilan sayısı, kira tavanı uygulamasının piyasada oluşturduğu bozulmalar nedeniyle zaten oldukça düşük bir seviyedeydi.

Araştırmada, 2018 yılında Berlin’de bazı dönemlerde 2022’nin başına kıyasla neredeyse iki kat daha fazla kiralık konut ilanı bulunduğu belirtildi. Buna göre son dönemdeki artış, başkentin geçmişteki geniş konut arzına geri döndüğü anlamına gelmiyor.

Berlin’de ilan sayısının belirli bir başlangıç noktasına göre artmasına karşın uygun fiyatlı ve ailelere elverişli konutlara yönelik talep yüksek kalmaya devam ediyor.

Uygun kirayı kaybetme korkusu taşınmayı engelliyor

IW Gayrimenkul Ekonomisti Pekka Sagner, konut piyasasındaki sorunun yalnızca yeni ev üretiminin yetersizliğinden kaynaklanmadığını, mevcut konutların dolaşıma girme hızının da düştüğünü belirtti.

Yüksek yeni sözleşme kiraları nedeniyle birçok kişi mevcut evinden taşınmak istemiyor. Çocukları evden ayrıldığı için daha küçük bir konuta ihtiyaç duyan kişiler bile yeni bir eve taşındıklarında daha yüksek kira ödemekten çekinebiliyor.

Benzer şekilde çocuklu aileler, mevcut konutları küçük gelmesine rağmen daha büyük bir eve geçmenin maliyetini karşılayamadıkları için bulundukları yerde kalabiliyor. Bu durum bazı evlerin ihtiyacın üzerinde büyük, bazılarının ise hane için yetersiz olmasına rağmen piyasaya çıkmamasına yol açıyor.

Taşınma hareketliliğinin azalmasıyla boşalan daire sayısı düşüyor. Piyasaya az sayıda ev çıktıkça yeni kiralar yükseliyor; yeni kiralar yükseldikçe de mevcut kiracılar sözleşmelerini korumaya çalışıyor. Böylece konut piyasasındaki sıkışma kendi kendisini besleyen bir döngüye dönüşüyor.

Satılık konut piyasasında tablo tersine döndü

Kiralık ev piyasasındaki daralmanın aksine satılık konut ilanlarının sayısı önemli ölçüde arttı.

Almanya genelinde satışa sunulan apartman dairelerinin sayısı, 2022’nin başına göre neredeyse iki katına çıktı. Bir ve iki ailelik evlerdeki artış ise yaklaşık yüzde 140’a ulaştı.

Ancak bu artış, Almanya’da kısa sürede çok daha fazla konut inşa edildiği anlamına gelmiyor. Yüksek kredi faizleri ve finansman maliyetleri satın alma gücünü sınırladığı için satılık evler daha uzun süre ilan sitelerinde kalıyor. Böylece aynı anda görülebilen ilan sayısı yükseliyor.

Satış fiyatları ülke genelinde yıllık yüzde 0,8 artarken kentler arasında farklı yönlerde hareket etti. Dortmund’da fiyatlar yüzde 5 yükseldi; Münih’te ise yüzde 1,9 geriledi. Berlin’de satılık konut fiyatları yıllık yüzde 1,6 düşerken Köln’de yüzde 1,7 arttı.

Yeni ruhsatlardaki artış kısa vadede çözüm sağlamıyor

Almanya’da konut inşaat izinlerinde 2026 yılında toparlanma işaretleri görülse de tamamlanan konut sayısı hâlâ düşük seyrediyor.

Federal İstatistik Dairesine göre 2025’te Almanya genelinde 206 bin 600 konut tamamlandı. Bu sayı bir önceki yıla göre yüzde 18 azaldı ve 2012’den bu yana görülen en düşük seviyeye indi.

2026’nın ilk beş ayında ise 104 bin 700 konut için inşaat izni verildi. Bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 15,4 artış anlamına geliyor. Ancak izin verilen projelerin tamamlanarak piyasaya çıkması birkaç yıl sürebildiği için bu yükselişin kiralık konut arzına kısa sürede yansıması beklenmiyor.

Almanya’daki toplam konut sayısı 2025 sonunda yaklaşık 44 milyona ulaşırken yıllık artış yalnızca yüzde 0,4 oldu. Aynı dönemde özellikle büyük kentlerdeki nüfus, küçük hane sayısı ve uygun fiyatlı konut talebi yüksek kalmaya devam etti.

IW araştırması, satın alma piyasasında daha fazla ilan görülmesine rağmen kiralık konut arayanların daha az seçenek ve daha yüksek fiyatlarla karşılaştığını ortaya koyuyor. Yeni konut üretimi hızlanmadığı ve mevcut konutların piyasadaki dolaşımı artmadığı sürece özellikle Köln, Hamburg, Frankfurt, Berlin ve diğer büyük şehirlerde kiralık ev bulmanın zor olmaya devam edeceği öngörülüyor.

YerelGundem.com