Hilltown Alışveriş Merkezi inşaatı imar mevzuatına aykırı mı?
Karşıyaka ve İzmir Büyükşehir Belediyesi ne cevap verdi?
editor
0
Hilltown Alışveriş Merkezi inşaatı imar mevzuatına aykırı mı?
İBB'den cevap geldi.,
Gelmesine de!
31 Ağustos tarihinde, İBB'nin Bilgi Edinme Birimine, Sorduğumuz soruların cevabı, Bu gün geldi,
Geldi gelmesinede cevaplar hala Karşıyaka belediyesinden beklenilmekte,
"5216 sayılıBüyükşehir Belediyesi Kanunun 11. maddesine göre yapılacak incelemeye esas olmak üzere Başkanlığımıza iletilmesi hususu ilgi (d) yazımız ile Karşıyaka Belediye Başkanlığına iletilmiştir."
Bakalım kapsamlı fotograflarıyla, plan notlarıyla sorduğumuz sorulara ne cevap verilecek?
Birazdan konuya ilişkin İ.Naki Avşar kaleminden sizlerle ses getirecek bir yazıyı paylaşacağız.
İBB'ye sorduğumuz sorular;
Sayın Yetkili
Karşıyaka ilçesinde bulunan HİLTOWN hakkında aşağıda sıraladığım açıklamalar ışığında yerinde tespitlerin yapılıp neticenin tarafıma yollanmasını talep ediyorum. Sizlerden gelen tespitler üzerine İçişleri Bakanlığı Mülkiye Teftiş Kurulundan inceleme isteyeceğim.
İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi sınırları içinde bulunan Hilltown Alışveriş Merkezinin (26024 ada, 1 parseldeki) arsasının toplam alanı parsel sorgulamaya göre 87.727 m2 ‘dir.
Belediyeniz kayıtlarına göre: Emsal : 0,80 - H(max) ise serbesttir. Plan notları ise aşağıdadır.
Hilltown Alışveriş mağazasındaki fiili durum ise (yukarıdaki fotoğraflarda da görüleceği üzere) 2 katlı, yüksek tavanlı olmasıdır.
Yapının iki katlı olmasının kanıtları ise yürüyen merdivenler, asansörler ve yukarıda sunulan fotoğraflardır.
Aşağıda sunulan uydu fotoğrafları ve parsel sorgulamanın alan ölçümü yöntemine göre Hilltown AVM’nin taban alanı kabaca 5,38 ha’dır. (Yani 5,38 x 10.000 m2 = 53.800 m2 dir.)
Birinci ve ikinci katın eşit alana sahip olduğu varsayımı altında:
Toplam inşaat alanı ise brüt 53.800 m2 x 2 kat = 107.600 m2 ‘dir.
Bu toplamdan fotoğraflarda görülen iki mavi alan ile bir ağaçlık alanınn (2.101 m2 + 2.197 m2 + 1.479 m2 = 5.777 m2 x 2 kat = 11.554 m2) çıkarılması halinde 107.600 m2 – 11.554 m2 = 96.046 m2 net inşaat alanı oluşuyor görünmektedir.
Oysa; KAKS = 0,80 olduğu için yapılabilecek max. inşaat miktarı 87.727 m2 x 0,80 = 70.181 m2 ’dir.
Veri koşullar altında 25.865 m2, oran olarak ise 25865 m2 / 70.181 m2 = % 37 civarında fazla inşaat yapılması sözkonusudur. (Arsa içerisine ana kütle dışı diğer yapılar dikkat alınmamıştır.)
Bu konudaki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) hükümleri ise şöyledir:
Katlar Alanı Katsayısı (KAKS) : Yapının inşaa edilen tüm katlarının toplamının imar parseli alanına oranı (m.4/4/tt)
KATLAR ALANI (m.21)
“(1) Katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Kullanılabilen alanlar deyiminden; konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye, dinlenmeye veya ibadet etmeye ayrılan alanlar anlaşılır.
(2) Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; 22 nci madde uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen alanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz.
(3) Emsal hesabına dâhil edilmeyen alanlar, proje değişikliği ile imar planındaki veya bu Yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.
(4) Uygulama imar planında emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, planla veya bu Yönet-melikle belirlenen; taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır.” (PAİY m.21)
KAKS = TAKS x Kat Adedi ‘dir. (Her kat eşit alana sahip varsayımı altında.)
Ya da;
Katlar Alanı = 1.Kat Toplam Alanı + 2.Kat Toplam Alanı + ……….. +n.Kat Toplam Alanı
Taban Alanı : Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı DAHİL yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parseldeki izdüşümünün kapladığı alan (m.4/4/bbbb)
Taban Alanı Katsayısı (TAKS) Taban alanının imar parseli alanına oranını (Taban alanı katsayısı , arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katları ile zemin kat iz düşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır. (m.4/4/cccc)
Asma Kat : ZEMİN KATI TİCARİ OLARAK KULLANILMAYAN konut alanları haricinde zemin katta ait olduğu BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ tamamlayan ve BU BÖLÜMDEN BAĞLANTI SAĞLANAN, ait olduğu bağımsız bölümün 1/3'ünden bağımsız yapılamayan, iç yüksekliği 2,40 metreden az olamayan, YOLA BAKAN CEPHE VEYA CEPHELERDE MERDİVENİ DE DAHİL 3.00 METREDEN FAZLA YAKLAŞMAYAN katı (PAİY m.4/1/d)
Yukarıdaki fotoğraflar incelendiğinde ;
Hilltown AVM’nin taban alanının (parsel sorgulama ölçümüne göre) kabaca brüt 53.800 m2 olduğu söylenebilir.
Aynı şekilde kat sayısının ise bazı bölümlerde iki, bazı bölümlerde ise (sinema kısmında olduğu gibi) 3 olduğu söylenebilir. Her katın eşit alana ve 2 kata sahip olunduğu varsayımı altında:
Toplam inşaat alanı ise 53.800 m2 x 2 kat = 107.600 m2 (brüt) olduğu.
Yukarıdaki fotoğraflarda yer alan mavi bölümlerin brüt toplamından çıkarılması, yeşil bölümlerin ise eklenmesi görece gerekebilir.
(Not : Bazı bölümlerin üç kat oduğu ayrıca ana kütleden bağımsız, bahçede bulunan, uydu fotoğrafından seçilebilen diğer yapıların gözardı edildiği unutulmamalıdır.)
Veri koşullar altında aşağıdaki sorulara Bilgi Edinme Yasası gereğince yanıt verilmesini istiyorum :
1)- Hilltown AVM’nin bulunduğu (26024/1 a/p) emsal kaçtır???
2)-Hilltown AVM ana binasının taban alanı kaç m2 ‘dir???
3)-Hiltown AVM ana binasında kat sayısı kaçtır???
4)- Birinci ve ikinci kat alanlarının eşit olduğu varsayımı altında Katlar Alanı = 1.Kat Alanı + 2.Kat alanı mıdır? PAİY’nin bu hükmü belediyenizde geçerli bir hüküm müdür? Geçerli hüküm değilse bu konudaki sizin yasal dayanağınız nedir? Bu yasal dayanağı bizimle de paylaşır mısınız???
5)-H(max) : Serbest ise “Katlar Alanı Toplamı”, “Emsal” ve “Taban Alanlarından” bağımsız, sonsuz katlı yapı yapmak olası mıdır? Olası ise bunun yasal dayanağı nedir? Bu yasal dayanağı bizimle de paylaşır mısınız?
6)- Uydu (parsel sorgulama) fotoğraflarına bakılarak yapılan ölçümde Hilltown AVM ana inşaatının taban alanı dolayısıyla birinci katı brüt (5,38 x 10.000 m2 = 53.800 m2) mi yoksa değil midir?
7)-Taban alanı kabaca 53.800 m2, kat sayısı ise 2, kat alanları toplamı eşit varsayımı altında Toplam İnşaat Alanı (brüt) : 2 x 53.800 m2 = 107.600 m2 ya da 53.800 + 53.800 = 107.600 m2 eder mi, etmez mi? Sizce bu toplamdan düşülmesi ve/veya eklenmesi görece gereken bölümler var mıdır, varsa bu bölümlerin toplam alanı sizce ne kadardır?
8)-Üstü çatı ile kaplı, dükkanlara ait hizmet koridorları emsal içinde değerlendirilmesi gerekir mi, gerekmez mi? Yapacağınız değerlendirmenizin yasal dayanağını açıklayabilir misiniz?
8)-Veri koşullarda, Hilltown AVM’nin ana binasında mevzuata aykırı fazla bölümleri var mıdır, yok mudur?
Varsa veya yoksa, gerekçelerinizi nedenleri ile birlikte açıklayabilir misiniz? Fazla varsa, bu kadar fazla inşaat alanı nasıl yapılabilmiştir?
9)-Hilltown AVM, yapı kayıt belgesi talep ettiğinde, belediyenize herhangi bir bağış yapmış mıdır? Şayet, yapmış ise ne kadar TL bağış teklif etmiş ve yapmıştır? Bağış alınmışsa, gerekçesini 5216 sayılı Kanuna göre öğrenmek hakkınızdır?
H(max) = SERBEST NE DEMEKTİR?????
Konuya geçmeden önce bazı kısaltmaların ne anlama geldiğini açıklayayım.
İmar mevzuatına göre :
H= Yükseklik
KAKS (Emsal) = Katlar Alanı Toplamı ya da Kat Alanı Kat Sayısı (Yapılan Toplam İnşaat Alanı/Toplam Arsa Miktarı)’dır.
TAKS = Taban Alanı Katsayısı (Kabaca, İnşaatın Taban (Zemin Katı) Alanı Toplamı / Toplam Arsa Miktarı)’dır.
KAKS (Emsal) = TAKS X Kat Adedi
H(max) = Serbest uygulamasında yukarıdaki formül şunu ifade eder:
KAKS (Emsal) = TAKS x Kat Adedi
(Sabit Parametre) = (Değişken Parametre) x (Değişken Parametre)
KAKS = 2 diyelim
KAKS = TAKS x Kat Adedi
2 = 0,10 x 20 kat (H = 60 m)
2 = 0,20 x 10 kat (H = 30 m)
2 = 0,25 x 8 kat (H = 24 m)
2 = 0,50 x 4 kat (H = 12 m)
KAKS = 2 ve H(max) serbest koşulu altında yapılabilecek bina
Kat adedi (dolayısıyla yüksekliği) 4 kattan (H = 12 metreden), 20 kata (H=60 metreye) kadar yükseltilebilir.
Binanın kat sayısının arttırılma halinde (KAKS sabit olduğu için) TAKS düşer, düşmek zorundadır.
Yani, bina 4 katlı (H= 12 metre) iken TAKS 0,50 olmak zorundadır.
Şayet, bina 20 katlı (H= 60 metre) yapılmak istenirse (yükseklik arttırılmak istenirse) TAKS’ın düşürülmesi gerekir. TAKS 0,10 olur.
Hem kat sayısının artması hem de TAKS’ın artması mümkün değildir.
Aynı şekilde binanın TAKS’ı yükseldikçe de, kat sayısı düşer.
