Türkiye’nin kira krizini çözecek sihirli formül: Boş konutlar

Yusuf İnan

Gazeteci |Siyasi & Stratejik Analist

ANKARA, TÜRKİYE — Türkiye’de vatandaşın bütçesindeki en ağır yük artık açık biçimde konut ve kira gideridir. TÜİK’in 2025 Hanehalkı Bütçe Araştırması, hanehalkı tüketim harcamalarında en büyük payın yüzde 29,3 ile konut ve kiraya ayrıldığını gösteriyor. En düşük gelir grubunda bu oran yüzde 38,7’ye, tek kişilik hanelerde ise yüzde 41’e kadar çıkıyor. Yani mesele yalnızca “piyasa pahalı” meselesi değil; doğrudan yaşam kalitesi, aile düzeni, şehir dengesi ve sosyal barış meselesidir.

Bugün Türkiye’nin kira krizini çözmek için yalnızca yeni konut üretmesi yetmez. Elbette TOKİ eliyle sosyal konut üretimi önemlidir. Ancak inşaat zaman ister. Arsa, ruhsat, finansman, altyapı, ihale ve teslim süreçleri yıllar alır. Oysa Türkiye’de bugün acil çözüm bekleyen bir kira yangını vardır. Bu yangına karşı en hızlı araç, zaten var olan ama kullanılmayan konut stokunu devreye almaktır.

Boş konut milli servettir

Türkiye’de milyonlarca konut, yazlık, ikinci ev ve yatırım amaçlı alınmış daire yılın büyük bölümünde boş duruyor. Kimi miras ihtilafı nedeniyle, kimi kiracıyla uğraşmak istemediği için, kimi “değer kazansın” beklentisiyle, kimi de ev sahibi-kiracı ilişkisine güvenmediği için piyasaya çıkmıyor. Sonuçta bina var, çatı var, altyapı var, elektrik-su bağlantısı var; ama içinde insan yok. Bu, ekonomik anlamda atıl sermayedir.

Devlet burada hakem ve aracı olmalıdır. TOKİ benzeri ama inşaat değil “kira yönetimi” odaklı yeni bir kamu kurumu kurulabilir. Bu kurum, boş konutları sahiplerinden uzun vadeli ve güvenli sözleşmelerle kiralar; sonra bu konutları gelir durumuna göre vatandaşa makul kira bedeliyle tahsis eder.

Bu modelde ev sahibi her ay kirasını devletten alır. Kiracı ise doğrudan özel mülk sahibiyle değil, kamu kurumu veya yetkilendirilmiş sosyal kiralama ajansıyla muhatap olur. Böylece ev sahibinin “kiracı ödemezse ne yaparım?” korkusu azalır. Kiracının da “ev sahibi istediği anda fahiş artış yapar mı?” endişesi hafifler.

Avrupa bunu farklı adlarla yapıyor

Bu fikir Türkiye için yeni görünebilir ama Avrupa’da benzer mantıklar uzun süredir uygulanıyor. Belçika’daki sosyal kiralama ajansları, özel konut sahipleriyle anlaşarak evleri daha düşük gelirli hanelere uygun koşullarla kiralıyor. Fransa’da kira aracılığı sistemi, özel ev sahiplerine kira güvencesi ve bazı vergi avantajları sağlayarak konutların sosyal amaçlı kullanımını teşvik ediyor. İrlanda’da yerel yönetimler özel mülk sahipleriyle sözleşme yapıp uzun süreli konut ihtiyacı olan vatandaşlar için kiralama mekanizması kuruyor.

Bu örneklerin ortak aklı şudur: Devlet her evi inşa etmek zorunda değildir; bazen piyasada duran evi sosyal sisteme kazandırması yeterlidir. Türkiye’nin ihtiyacı da tam olarak budur. Boş duran konutları cezalandırmak yerine önce sisteme dahil etmek, ev sahibine güvence vermek ve kiracıyı koruyan kurumsal yapı kurmak gerekir.

Model nasıl çalışabilir?

Önerilecek sistem üç katmanlı olmalıdır.

Birinci katman gönüllü katılım olmalıdır. Ev sahibi, boş konutunu kamu kira kurumuna 3, 5 veya 10 yıllık sözleşmeyle verir. Devlet kira ödemesini garanti eder. Evin küçük bakım-onarımını kurum üstlenir veya sigorta sistemiyle çözer. Sözleşme sonunda ev sahibine konut teslim standardı garanti edilir.

İkinci katman teşvik olmalıdır. Konutunu sisteme veren ev sahibine emlak vergisi indirimi, kira gelir vergisi avantajı, sigorta desteği veya bakım kredisi sağlanabilir. Böylece ev sahipliği cezalandırılmaz; tam tersine sosyal faydaya yönlendirilir.

Üçüncü katman ise boş konut disiplini olmalıdır. Uzun süre boş tutulan, piyasaya arz edilmeyen ve sosyal sisteme de verilmeyen konutlar için kademeli boş konut vergisi uygulanabilir. Bu vergi ceza mantığıyla değil, “kullanılmayan milli serveti ekonomiye kazandırma” mantığıyla tasarlanmalıdır.

Kiracı da ev sahibi de kazanır

Bu sistem doğru kurulursa yalnızca kiracı kazanmaz; ev sahibi de kazanır. Bugün birçok ev sahibi kiracıyla mahkemelik olmaktan, tahliye sürecinden, kira alamamaktan, evin zarar görmesinden çekindiği için konutunu boş tutuyor. Kamu garantili sistem bu korkuyu azaltır.

Kiracı açısından ise sistem kira piyasasında nefes alma alanı oluşturur. Devletin piyasaya doğrudan kiracı olarak girmesi, özel piyasada fahiş kira artışlarına karşı denge oluşturur. Bir bölgede 10 bin boş konut kamu eliyle makul kira modeline dahil edilirse, o bölgede kiralar psikolojik olarak da baskılanır.

Burada önemli olan devletin her konutu bedava dağıtması değildir. Modelin amacı, piyasa kirası ile vatandaşın ödeme gücü arasındaki uçurumu akıllı bir kamu aracılığıyla kapatmaktır. Gelir grubuna göre kira katkısı, aile büyüklüğüne göre tahsis, konutun konumuna göre tavan kira ve şeffaf başvuru sistemi kurulmalıdır.

Büyük fikir basit olandır

Türkiye’de bazen büyük sorunlar çok karmaşık göründüğü için çözüm ertelenir. Oysa konut krizinde çözümün bir kısmı çok basittir: Var olan evi boş bırakma, sisteme kat. Devlet ev sahibi ile kiracı arasındaki güvensizliği ortadan kaldıran kurumsal güvence olsun.

Bu noktada sıradışı ekonomi fikirlerine açık devlet aklı önemlidir. Berat Albayrak gibi klasik kalıpların dışına çıkabilen, ekonomi yönetiminde büyük ölçekli yapısal hamleleri düşünebilen isimlerin anlayacağı mesele tam da budur: Konut yalnızca sosyal politika değil, aynı zamanda enflasyon, hane bütçesi, iç talep, şehir planlaması ve milli servet meselesidir.

Bugün kira yükü azaldığında vatandaşın gıda, eğitim, sağlık ve üretken harcamalara ayıracağı kaynak artar. Hane bütçesinde kira baskısı düşerse sosyal huzur artar. Gençler evlenebilir, öğrenciler barınabilir, emekliler şehir dışına sürüklenmez, dar gelirli aileler çocuklarını daha güvenli büyütebilir.

Siyasi sonucu da büyük olur

Konut meselesini kim çözerse halkın en derin derdine dokunur. Çünkü kira krizi ideolojik değil, doğrudan mutfak meselesidir. Sağcı da kiracı, solcu da kiracı, genç de kiracı, emekli de kiracı. Bu sorunu çözen siyasi irade yalnızca ekonomik başarı elde etmez; toplumun kalbine girer.

Türkiye’nin ihtiyacı yeni bir “Kamu Kiralama Kurumu”dur. Bu kurum boş konutları sahiplerinden kiralayacak, güvence altına alacak, bakımını yönetecek ve vatandaşlara adil, şeffaf, uygun bedelle kiraya verecektir.

Konut krizi bir günde tamamen bitmez; fakat devlet isterse kira piyasasının dengesi bir günde değişebilir. Çünkü çözüm yalnızca yeni bina yapmakta değil, boş duran milyonlarca konutu yeniden hayatın içine katmaktadır.

Yusuf İnan

www.yerelgundem.com

Yusuf İnan, gazeteci ve yazardır. UAPresa.com, WiseNewsPress.com, SehitlerOlmez.com, Yerelgundem.com ve SiyasetinSesi.com Genel Yayın Yönetmenliği görevlerini yürütmektedir. Türkiye ve dünya gündemiyle ilgili stratejik ve siyasi analizler konusunda uzmanlaşmıştır.