Hilltown AVM ve Cemil Tugay arasında nasıl bir ilişki var?

Hilltown AVM ve Cemil Tugay arasında nasıl bir ilişki var?

YEREL GÜNDEM / İZMİR

HİLLTOWN AVM İLE İLGİLİ İZMİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BİLGİ NOTU VE YANITIMIZ

NİVENT KURTULUŞ / GAZE-TEMİZ.COM

Rönesans Holding'e ait Hilltown AVM'nin ana binası ile bahçesine yapılan muhtelif yapıların imar mevzuatına aykırı olup olmaması gündemi belirlemeye devam ediyor.

Hilltown AVM'nin durumu ile ilgili olarak, İzmir Büyükşehir Belediyesi'ne sorduğumuz sorulara, "İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından bilgi notu" ile yanıt verilmiş olup, gönderilen bilgi notunu bu yazımızda değerlendireceğiz.

Öncelikle bugüne kadar yaşanan süreci anımsatmak gerekir:

Hilltown AVM'nin bahçesine yapılan imar mevzuatına aykırı dükkanlar için Karşıyaka Belediyesi tarafından canhıraş şekilde yapı yaklaşma mesafesi değişimine yönelik üç kez imar planı tadilatı teklifi hazırlanmış olup, bu tekliflerden ilki İzmir Büyükşehir Belediyesi meclisine sunulmuştur. İzmir Büyükşehir Belediyesi belediye meclisi ve büyükşehir imar komisyonu teklifi kabul etmeyip reddetmiştir.

Karşıyaka Belediye Meclisi tarafından aynı imar plan tadilatı (büyükşehir belediyesince verilen ret kararına rağmen) ikinci kez yine gündeme alınmış, Karşıyaka Belediyesi İmar Komisyonuna gönderilmiştir. Hilltown AVM'ye ilişkin ikinci imar plan tadilatı "imar komisyonu" tarafından meclise iade edilmiş yani değişiklik teklifi imar komisyonundan geçmemiştir.

Tüm bu yaşananlardan sonra geçen hafta, Hilltown AVM'nin daha önce ikinci kez reddedilen imar planı tadilatı teklifi, Karşıyaka Belediye Meclisince üçüncü kez gündeme alınmış ve bu teklif AKP'li üyelerin ret oyu vermesine karşın CHP'li meclis üyelerinin (!!!) oy çokluğu ile tekrar "İmar Komisyonuna" gönderilmiştir!!!

İkinci kez reddedilen imar plan tadilatının üçüncü kez meclis gündemine alınarak, imar komisyonuna gönderilmesi başlı başına çok ilginç bir husus olarak gündemi işgal etmektedir.

İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafımıza gönderilen bilgi notunda anlatıldığına göre:

Karşıyaka Belediyesi tarafından Hilltown AVM'nin bahçesine yapılan dükkanlar imar mevzuatına aykırı olduğu kabul edilerek, İmar Kanununun 42/2 gereğince (ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya "imar mevzuatına aykırı" olarak yapılan üç dükkana) 7,700 milyon TL + 17,062 milyon TL + 990 bin TL olmak üzere toplam 25,752 milyon TL para cezası kesilmiştir.

Hilltown AVM'nin bahçesine yapılan dükkanların imara mevzuatına aykırılığı Karşıyaka Belediyesi tarafından 25,752 milyon TL para cezası kesilmek suretiyle sabit hale gelmiştir.

Karşıyaka Belediyesi, Hilltown AVM'ye, imar mevzuatına aykırılığın giderilmesi halinde ise 25,752 milyon TL para cezasının 1,029 TL'ye düşürüleceğini bildirmiştir.

• Geçmişe yönelik yukarıda anlatılanlar doğru mudur, değil midir?

İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin gönderdiği bilgilendirme notunda bazı çelişkiler vardır, şöyle ki:

i) - Bilgi notunda, "Parsel üzerinde bulunan ana yapının taban alanının 43.185,48 m²" olduğu belirtilmektedir.

Taban alanı ölçümünün nasıl yapılacağı "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde" açıklanmıştır:

"Taban Alanı: Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde etrafı açık bırakılarak kolonlar üzerinde inşa edilen yapılarda taban alanı, zemine oturan en dış çeperlerdeki kolonların dış yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla birleştirilmesiyle belirlenen alandır." (PAİY m.20/1)

Mevzuatta belirtildiği şekilde Parsel Sorgulama programından alınan uydu fotoğraflarına bakılarak yapılan alan ölçümüne göre Hilltown AVM'nin taban alanı kabaca brüt 53.800 m²'dir. Ölçüm sonucumuz da aşağıdadır.

Dolayısıyla bizim ölçümümüz ile bilgi notunda deklare edilen taban alanı arasında yaklaşık 10 bin m² farklılık bulunmaktadır.

• 10 bin m² lik farklılığın bir açıklanması var mıdır, yok mudur?

ii) - Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin (5.maddesinin 8.fıkrasına göre) "22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz."

Bu AVM'nin bulunduğu 26024 ada 1 parselin toplam alanı 87.727 m² emsali ise 0.80'dir.

Dolayısıyla bu arsada yapılabilecek inşaat miktarı emsale göre 87.727 m² x 0,80 = 70.181 m²'dir.

Emsal hesaplaması dışında kalan (emsale dahil olmayan teras çatılar, açık otoparklar, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları vb. gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşlukların maksimum inşaat miktarı ise)

70.181 m² x 0,30 = 21.054 m² olmak zorundadır.

Emsale dahil olan inşaat miktarı 70.181 m²'dir.

Emsale dahil olmayan ortak kullanım alanı boşluklarının olması gereken inşaat miktarı ise 21.054 m²'dir.

Dolayısıyla Hilltown AVM'de yapılabilecek maksimum inşaat miktarı 70.181 m² + 21.054 m² = 91.235 m²'dir.

Oysa, tarafımıza gönderilen bilgi notunda:

"Yalı Mahallesi, 26024 ada, 1 parselde inşa edilmiş bina için 09/09/2016 tarihinde "176.357 m²"lik ilk inşaat ruhsatı alınmıştır.

İnşaatına başlanmış yapı için 13/09/2019 tarihinde esaslı tadilat projeleri onaylanarak "179.965 m²"lik tadilat ruhsatı düzenlenmiştir.

Yapı için 11/10/2019 tarihli tek bağımsız bölümlü Alışveriş Merkezi/AVM olarak Yapı Kullanma İzin belgesi verilmiştir.

Talep üzerine 27.12.2022 tarihinde "180.249 m² tadilat ruhsatı düzenlenmiş ve bu tadilat sonucunda, zemin ve 1. Katta asma kat ilavesini içeren 220 bağımsız bölümlü ofis ve işyeri onaylanmıştır" denilmektedir.

• Mevzuatın gereği ile fiili durum arasında inşaat miktarı açısından çelişki var mıdır, yok mudur?

Mevzuat gereği Hilltown AVM'de yapılabilecek maksimum inşaat miktarı 91.235 m² midir, değil midir? Değilse mevzuata dayalı gerekçeniz nedir?

Oysa, gerek İzmir Büyükşehir Belediyesi meclisince ret kararı verilmesi ve gerekse Karşıyaka Belediyesi İmar Komisyonunca iade edilen imar plan tadilatı nedeniyle "Hilltown AVM'nin bahçesinde bulunan dükkanlarla birlikte, ana binasında da imar mevzuatına aykırı (aşımlı) yapılaşma olduğu" söylenebilir.

• Bu tespitimize katılıyor musunuz, katılmıyor musunuz?

• Ayrıca bu AVM'de mevzuat gereğince emsale dahil olmayan bodrum katlardaki otoparklarda ticari alanlar (oto yıkama ve cilalama dükkanları vs.) var mıdır, yok mudur?

• İki katlı otopark alanında bulunan ticari alanlar, emsal harici değil, emsale dahil olması gereken ticari alanlar mıdır yoksa değil midir? Emsal hesabında dikkate alınmalı mı, alınmamalı mıdır?

Aynı zamanda, ana binadaki Zemin Kat + 1.kat ve 2.katta bulunan ticari alanların toplam miktarında da imar mevzuatına aykırı (aşımlı) alanlar bulunduğu gerek İzmir Büyükşehir Belediyesinin vermiş olduğu ret kararı ile gerekse Karşıyaka Belediyesi İmar Komisyonunun imar plan tadilatını iade etmesi ile de sabit olduğu yukarıda açıklanmıştı.

Kaldı ki, bilgi notunda "parsel üzerinde bulunan ana yapının taban alanının 43.185,48 m²" olduğu belirtilmesine rağmen parsel sorgulama programındaki uydu fotoğraflarına bakılarak yapılan alan ölçümüne göre Hilltown AVM'nin taban alanı 43.185 m² değil, kabaca brüt 53.800 m²'dir.

Zemine oturan en dış çeperlerdeki kolonların dış yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla birleştirilmesiyle ölçülen alan (bizce) yukarıda sunulan fotoğrafta da görüleceği üzere yaklaşık 53.800 m²'dir.

Bilgi notunda belirtilen "parsel üzerinde bulunan ana yapının taban alanının 43.185,48 m²" açıklaması (bizce) sorunlu bir açıklamadır.

• Tarafınızca belirtilen taban alanının 43.185 m² olduğuna ilişkin tespitin dayanağı nedir? Bu miktar, fiilen ölçümle mi tespit edilmiştir yoksa mimari projesinden kopyala yapıştıra mı alınmıştır?

Ana yapının Zemin kat + 1.kat + 2.kat olmak üzere toplam 3 katlı olduğu bilgi notunda kabul edilen bir husustur.

3 katlı ana yapının "her katının eşit alanlı olduğu varsayımı altında"

Parsel sorgulama alan ölçümüne göre ana bina toplam brüt alanı 53.800 m² x 3 kat = 161.400 m²'dir.

Bilgi notuna göre ise ana binanın toplam brüt alanı 43.185 m² x 3 kat = 129.555 m²'dir.

Hilltown AVM'nin ana binasının Zemin kat + 1.kat + 2.katında yapılabilecek maksimum inşaat miktarı PAİY göre 70.181 m² + 21.054 m² = 91.235 m²'dir.

Gerek parsel sorgulama ölçümüne göre, gerekse bilgi notunda iletilen taban alanına göre her iki seçenekte de Hiltown AVM'nin ana binasında aşım (fazla yapılaşma) olduğu kanısındayız.

Yapı yaklaşma sınırları değişimine yönelik imar planı tadilatıyla mevcut aşımlı durumun giderilemeyeceği hususunu belirtmekte yarar görüyoruz.

Bizce, Hilltown AVM'nin hem ana binasında, hem de bahçesine yapılan dükkanlarda mevzuata aykırılıklar vardır.

Görüş ve eleştirilerimizi yukarıda paylaştık.

Görüşümüze katılmayabilirsiniz, varsa bir tespit hatamız düzeltmeye hazırız. Görüş ve tespitlerinizi bizimle de paylaşırsanız, seviniriz.

"Hemşerilik hukuku ve ortak yaşam bilincinin geliştirilmesi, çok ortaklı ve çok aktörlü yönetim anlayışının benimsenmesi" temel amacımızdır.

www.yerelgundem.com

Kaynak: Gaze-Temiz.com