İzmir Konak'ta heyelan alanı bitişiğine 36 katlı gökdelen!
Heyelan alanı bitişiğine 36 katlı gökdelen!
Editor1
0
“HEYELAN ALANI BİTİŞİĞİNE 36 KATLI PLAZA”
Konak AkarcalıMahallesi’nde (tapuda Kocakapı Mahallesi diye geçiyor) 36 katlı bir plaza inşaatı yapılmaktadır.
Konak İlçesi, Kocakapı Mahallesi 11153 ada, 1 parselde bulunan 7.401 m2’lik arsanın imar durum bilgileri şöyledir:
Bu arsada KAKS’ın diğer bir adıyla emsalin 3 olduğu görülmektedir.
Bilindiği üzere (KAKS : Emsal) arsa alanının, ne kadarı kadar toplam inşaat yapılabileceği gösteren bir katsayıdır.
Yani, bu arsanın üç katı kadar (7.401 m2 x 3 = 22.203 m2) inşaat yapılabilme olanağı bulunmaktadır.
Bu konudaki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) hükümleri ise şöyledir:
Katlar Alanı Katsayısı (KAKS) : Yapının inşaa edilen tüm katlarının toplamının imar parseli alanına oranı (PAİY m.4/4/tt)
KATLAR ALANI (m.21)
(1) Katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Kullanılabilen alanlar deyiminden; konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye, dinlenmeye veya ibadet etmeye ayrılan alanlar anlaşılır.
(2) Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; 22 nci madde uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen alanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz.
(3) Emsal hesabına dâhil edilmeyen alanlar, proje değişikliği ile imar planındaki veya bu Yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.
(4) Uygulama imar planında emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, planla veya bu Yönet-melikle belirlenen; taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır.” (PAİY m.21)
KAKS = TAKS x Kat Adedi ‘dir. (Her kat eşit alana sahip varsayımı altında.)
Ya da
Bina 36 katlı ise
∑ Katlar Alanı = 1.Kat Toplam Alanı + 2.Kat Toplam Alanı + ……….. +36.Kat Toplam Alanı
Taban Alanı : Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı DAHİL yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parseldeki izdüşümünün kapladığı alan (m.4/4/bbbb)
Taban Alanı Katsayısı (TAKS) : Taban alanının, imar parseli alanına oranı
(Taban alanı katsayısı , arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katları ile zemin kat iz düşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır. (m.4/4/cccc)
Her katın eşit alana sahip olduğu yüksek yapılarda yapılan toplam inşaat miktarını şu şekilde hesaplayabiliriz:
İnşaatın Taban Alanı x Kat Sayısı = Toplam İnşaat Alanı
Her katın eşit alana sahip olduğu varsayımı altında:
Binanın Son Kat Alanı x Kat Sayısı = Toplam İnşaat Alanı
Şeklinde de yazılabilir.
Bu eşitlik aynı zamanda şöyle de yazılabilir.
Toplam Arsa Alanı x Emsal (KAKS) = Toplam İnşaat Alanı
İnşaatın Taban Alanı x Kat Sayısı = Toplam İnşaat Alanı
Ya da bu plazada olduğu gibi her kat eşit alana sahipse ve plazanın dışına da ek inşaat yapılmış ise formülü şöyle genişletebiliriz:
(İnşaatın Taban Alanı x Kat Sayısı) + (Ek İnşaat Alanı) = Toplam İnşaat Alanı
Aynı şekilde
(Binanın Son Katı Alanı x Kat Sayısı) + (Ek İnşaat Alanı) = Toplam İnşaat Alanı
Bu ön bilgi girişinden sonra var olan plaza inşaatının toplam inşaat miktarını hesaplayabiliriz
*
Fotoğraflar ve belgeler incelendiğinde
Toplam inşaat alanı 47.741 m2 dir.
İmar durumu belgesine göre bu arsaya yapılacak toplam inşaat miktarı ise
7.401 m2 (Arsa alanı) x 3 (KAKS) = 22.203 m2
Fiilen yapılan inşaat miktarı ise 47.741 m2
Aradaki fark ise 25.538 m2
25.538 m2 ’lik inşaat farkının teknik ve hukuki bir açıklaması olmalıdır.
Bu plaza inşaatında dikkat çeken bir diğer husus ise plaza inşaatının bitişiğinde “HEYELAN ALANI” bulunmasıdır.
Soru işaretleri ile belirtilen alan “HEYELAN ALANI”dır.
Bir toprak kayması (heyelan olması) halinde binlerce ton toprağın gelip bu plazada duracağı mı öngörülmektedir.
Heyelan bölgesinde 36 katlı inşaat izni verilmesinin jeolojik ve jeoteknik gerekçelerinin de inandırıcı şekilde açıklanması gerekmektedir.
Tespitlerimiz ortadadır.
İlgili ve yetkilileri inceleme yapmaya, yapılan fazla inşaatın, teknik ve hukuki gerekçelerini açıklamaya çağırıyoruz.
